国家现在一直在出政策，希望能把房子卖出去，促进消费。 但是很奇怪，政府就是不允许降房价，甚至有些房地产商撑不住了，想要降价卖房回点血，然后给银行还贷，政府都会请房地产商去喝茶。 甚至民间也出现一句话：“政府提供除了降价以外的一切优惠，那么老百姓就会提供除了买房以外的一切支持”。 现在什么都可以降价，为什么房子就是不能？ 比如上海600万的老公房又老又破，浑身上下都是缺点；如果变成300万的话，那就是位置极佳，浑身上下都是优点。 但是房价跟别的不一样，房价不能降，至少是最近几年。 我个人的理解，最大的原因有两个。 第一个原因是银行。 现在银行贷款中有四分之一都是房贷，这还是明面上的。因为政府限制银行的房贷比例，所以有些贷款是暗中给的房贷，比如之前很火的经营贷有些就违规流入了房市。 那么问题就来了，如果房价跌了，很多人直接就不还贷了，银行把房子收回去卖了也赚不回贷款的钱，银行就会产生很多坏账。银行如果倒逼，那么对于金融系统影响是巨大的，毕竟谁能够不跟银行做生意？ 2008年的次贷危机，简单来讲就是美国房地产泡沫破裂，导致很多贷款收不回来了，因此很多金融机构损失巨大，如果政府不救助大批金融机构都会破产。 而美国的金融极度发达，跟全球各国深度捆绑，因此全球经济都受到损失。 中国也是一样，如果房价真的跌了一半，那么很多人直接不还房贷了。 即使现在只有少部分地区跌一半，大部分地区可能“只”跌20%左右，都出现了非常多的法拍房。 金融机构谁都可以出问题，就是银行不行。 第二个原因是地方政府。 地方政府债务表面上不高，处于可控范围内。但是地方政府还有一个巨大的隐形债务，就是城投债。 城投债运作思路是这样的：各地政府成立了一些国有企业，这些企业去银行贷款搞项目，这些企业也就是大家经常说的“地方政府融资平台”。 那么这些由企业借的钱，并不能算入地方政府的负债当中，所以上面算的政府负债率没有算它。 但是由于这些国有企业是政府成立的，并且也是政府说了算，政府说拿钱干啥项目就干啥项目，就算是让你在无人区建一个度假村，企业也必须照办。 那么银行呢，当然是借了，因为有地方政府在后面，不怕不还钱。 虽然理论上钱不是政府借的，政府也没有义务帮忙还钱，但是这个社会运行的规则就是这样的，不是法律规定的，也需要遵守。 没人知道现在地方政府债务问题到底有多严重，现在的负债率到底是多少，但是我们可以直观感觉到很多地方政府没钱了。 那么地方政府没钱了跟房地产有啥关系呢？ 关键在于土地，中国有接近一半的地方财政收入来自于卖地，在一些经济欠发达的小城市这个比例还会更高。 如果房地产崩盘了，那么房企就不愿意买地了，这块收入没了还怎么养公务员？怎么运营城市？ 所以，现在房价还不能跌，关系到银行和地方zf的正常运转。 银行崩了，中国金融系统就崩了，中国经济就崩了。 地方zf崩了，城市管理就乱套了，中国经济就崩了。 所以短期内，房价不能跌。 那么短期是多短？至少要先处理好这两个问题：让银行赶紧把房贷比例降下去，让地方政府赶紧开源节流，把负债降下去。 我们可以看到现在房贷审批比之前难了，地方政府要想修地铁啥的也比之前难了，就连公务员的工资福利都开始降了，全国各地都在降本增效。 这个过程，我不知道要多久，估计也没人知道，但至少也要3-5年时间。 等这两件事情解决了，按理来说房价就“可以”降了，那时候房地产税也就来了。 地方政府地也卖完了，银行的贷款也收上来了，那时候就不用担心了房价了。收税后房价要跌？跌就跌呗，就是老百姓纸面财富减少而已，不影响中国经济。 但是注意我只是说“可以”降，也没说一定会降。 假设5年后出台房地产政策，那个时候如果能做到工资增长30%，房价是现在的70%水平，我觉得房价泡沫就小了很多。 那时候出台房地产政策，说不定真不会怎么跌。 第一是因为有前期出台政策的预期，房价已经提前跌过了。 第二是大家设想如果工资增长30%，房价降低30%，那么相当于买房难度降低60%左右。1000万的房子有泡沫，400万的房子我觉得还好，对比八九千的租金我觉得不算很离谱。 这也是政府最希望的方向，以时间换空间，先尽量把房价稳住几年，再利用产业升级把大家工资提上来，消化泡沫。 无论如何，这个泡沫必须消掉，因为政府将来必定会征收房地产税，这么大一块蛋糕是不可能放弃的。 至于是工资涨上去，还是房价降下来，还是两者同时进行，就要看历史的进程了。 星球《谭谈财经》成员突破 250 人，感恩每一份相遇。为了更好地服务星球朋友，还是决定要限制下星球人数，所以打算把定价从 258 元上调至 328 元。 为回馈老粉，特设三天原价缓冲期，三日后正式执行新价。初心不变，持续输出优质内容。 特别