最近看楼市我发现一个挺奇怪的现象。 一边是很多人还在说房价跌，小区里的房子挂了几个月也卖不掉；另一边，北京、上海、深圳这些城市的成交量，却已经悄悄起来了。 北京 8月二手房成交约13853套，上海9月二手房成交约2．36万套。 深圳 9月新房、二手房网签合计约9160套。 全国也是如此。 前 8个月二手住房成交面积约 5.49 亿平方米，同比增长 10.6 ％，二手住房在整体住房交易中的占比已经达到 52％左右。 问题来了： 成交都回来了，为什么很多人的房子还是卖不上价？ 其实这恰恰可能是 11月楼市最值得注意的地方。 楼市真正发生变化很少是房价第一个动。 通常都是： 看房的人先多起来，便宜房子先成交，成交量恢复，然后挂牌减少、议价空间收窄，最后才可能轮到价格。 所以现在还不能简单喊 “房价要涨了”。 但同样也 不 能忽视一个事实： 楼市内部的力量确实正在发生变化。 1 先看成交。 市场最冷的时候是什么样？ 房子挂出去没人问，看房的人也少，好不容易来个买家，上来就砍几十万。 为了卖掉，房东只能一个比一个便宜。 可市场开始恢复以后，往往是低价房源先被买走。 所以大家会看到一种很拧巴的现象： 成交量上涨了，房价却没怎么涨。 原因很简单，现在很多成交依然是 “以价换量”。 买房人的心态也变了。 以前大家怕的是： “今天不买，明天又涨20万。” 现在想的是： “你价格不到位，我就再等等。” 所以当前市场更准确的状态是： 流动性开始恢复，但卖方还没有重新拿回定价权。 2 第二个变化更加值得注意，就是挂牌量。 过去几年房价为什么这么难稳？ 很重要的原因就是卖房的人太多了。 同一个小区挂 50套、100套，买家当然不着急。 你不降，隔壁降。 隔壁不降，楼下还有一个急着用钱的。 但现在部分重点城市的挂牌量已经开始从高位往下走。 部分统计口径显示， 8个重点城市二手房挂牌量合计约123万套，比此前高点下降约19％。 其中杭州、广州、上海下降更加明显。 当然大 家 别误会。 挂牌下降不代表房价马上上涨。 有些可能卖掉了，有些可能撤牌了，还有些房东觉得价格太低，干脆先不卖了。 真正要看的是另外一个组合： 成交继续增加，同时挂牌继续减少。 如果这种情况持续两三个月，买卖双方的力量就真的可能发生变化。 3 还有一个变化很多人反而没注意。 新房供应正在减少。 过去大家总觉得房子太多了，以后肯定一直供过于求。 可房地产有一个特点：今年少拿地、少开工，影响的不是今天，而是未来两三年的供应。 前 8个月全国房地产新开工面积仍然明显下降，一些重点城市的新增住宅供应也在收缩。 这就可能出现一个很有意思的局面： 市场上的普通房子依然很多，但真正的好房子反而越来越少。 位置好、户型好、物业好、楼龄新，又靠近地铁、学校、商业的房子，供应本来就有限。 所以我认为 11月之后真正需要做好准备的并不是房价全面暴涨，而是另外四个字： 分化加速。 4 以后再问 “房价会不会涨”，意义可能越来越小。 因为同一座城市，甚至同一个小区，两套房子的命运都可能完全不同。 核心城区、就业人口集中的板块、次新改善住宅、低密度小区、稀缺户型，可能率先稳下来。 普通住宅则继续靠价格竞争。 至于远郊大盘、供应过剩的新区、严重老化的高层、临高架、遮挡、噪音明显的硬伤房，即使整个市场回暖也未必轮得到它们。 下一轮楼市最残酷的地方可能不是所有房子都跌，而是别人家的房子已经稳了 ， 你家的还在降。 这也是为什么现在买房不能只看政策。 首付降低、房贷利率下降、公积金额度提高、购房补贴、房贷贴息，这些当然都是好事。 但大家一定要记住一句话： 政策可以给楼市托底，却不会替每一套房子兜底。 5 那么 11月我们普通人到底看什么？ 其实不用天天看全国平均房价。 就盯住四件事： 成交量有没有连续恢复，挂牌量有没有继续减少，房东的议价空间有没有收窄，以及你准备购买的小区真实成交价有没有止跌。 尤其是最后一个。 不要听中介说房东挂牌 500万，也不要因为隔壁有人挂550万就觉得自己的房子也值550万。 真正有用的是最近 3到6个月，同小区、同户型、相近楼层到底成交了多少钱。 对于准备买房的人来说也没必要因为成交回暖就急着冲进去。 如 果 未来 5到10年确定自住，收入稳定、月供没有压力，那么真正重要的从来不是抄到绝对最低点，而是： 在价格已经充分调整的时候买到一套自己愿意住很多年的好房子。 而准备卖房的人也该慢慢放下一个执念： “2021年隔壁卖过450万，我为什么只能卖300万？” 因为决定今天房价的不是四五年前卖过多少钱，而是今天有多少人愿意掏 300万接你的房子。 6 说到底， 11月真正值得关注的并不是楼市会不会突然翻红。 而是房地产可能正在从过去几年相对普遍的下跌，慢慢进入一个更加明显的分化阶段。 成交先动，挂牌