原创首发｜未经授权禁止转载 网上现在为楼市吵得不可开交。 看空的人理由很充分：新开工在掉、开发投资在掉，身边也没见谁排队买房，房价还能往哪走？ 但10月的一组网签数据，把这个争论搅了个底朝天。 据楼市日历监测，截至10月26日，全国25个重点城市二手房成交量，同比去年同期涨了25%。24个城市全线飘红，只有大连微跌。南昌、厦门、上海、西安、徐州5城，涨幅超过40%；10个城市涨幅在30%以上。 这不是带看量，不是意向金，是过完户、真金白银落袋的网签数据。 多口径凑在一起看，更扎实。贝壳研究院监测50城国庆二手房日均成交同比涨超45%，中指院重点11城涨42.8%。北京住建委口径，国庆7天新房网签同比涨174.7%。上海9月二手网签突破2.3万套，创近6年同期新高。 全国大盘也在跟。据住建部数据，前三季度全国二手房网签面积6.17亿平方米，同比涨10.7%，9月还在加速。 有人会说，这是去年基数低，脉冲一下而已。 可周带看量在10月贴息落地后环比涨了约20%，成交不是一日游，是持续放量、环比往上走。 钱便宜了，是头一条。 10月1日起，中央财政首次对个人房贷贴息：符合条件的首套商贷，年化补1个点，期限5年，单户贷款上限100万，免申即享。据经济日报测算，一套房累计能省利息近5万元，头几年月供少还几百块。 新发放房贷加权平均利率已经到3%出头，资质好的客户2.7%就能拿到。8月底又出了个新规，个人房贷期限从30年放宽到40年，100万贷款、等额本息，月供直接少600多块。 门槛还卡在二手房的甜点位。 贴息要求首套、面积不超120平方米、总价不超150万。够得着的，恰恰是主城老小区的刚需两居。远郊大户型新盘总价超了、面积也超，够不着。等于这波补贴，定向喂给了二手市场。 压在购房者心头的石头也搬了。 8月28日销售制度改革，预售必须单体封顶、购房资金全额监管。二手房即买即住、所见即所得，反而成了当下让人放心的选择。 价格也跌出了性价比。 这轮调整从2021年底走到现在快6年。9月上海二手房价同比涨0.8%，是2023年7月以来首个同比转正的城市；一线二手房价从3月起连涨7个月。主城地铁次新，价格普遍只有同地段新盘6到7折，学校菜场医院都现成，何必加杠杆等远郊期房？ 置换的死结也松了。 带押过户在全国铺开，卖旧买新个税退，不少城市只要把老房子挂上牌，再买就算首套。过去那种"先卖怕踏空、先买凑不齐首付"的两难，一下子顺了。 供给那头还在收缩。 前三季度新开工同比降24.9%；9月末待售面积同比降1.5%，连续7个月下降。未来一两年能卖的新盘，本来就在变少。 那为什么14城新房网签同比还跌3.7%？ 这就是K型分化：不是新房没人买，是差新房没人买。 北京、南京、厦门新房同比涨超20%，香港、杭州、东莞跌超30%。涨的是核心区品质现房、总价适配刚需的项目；跌的是远郊概念大盘、大户型、前期抢预售品质存疑的盘。 还有个技术原因：8月28日后新批预售要封顶才能卖，10月新盘入市本来就少，是制度切换的阵痛，不是需求跑了。 国家统计局副局长毛盛勇10月19日在国新办发布会上说得直白：整个市场正在朝积极方向走。 老话讲，量在价先。 翻过去20年，每一轮底部都是这个节奏：政策先转向，成交量先起来，低价库存被消化，议价空间收窄，价格才慢悠悠跟上来。 2008年底政策掉头，2009年1月成交转正，等到6月70城房价才环比翻红，中间隔了5个月；2014年930之后，2015年3月成交放量，10月房价才整体翻红，隔了7个月；2020年疫情底，4月成交反弹，8月价格转正，隔了4个月。 东吴证券研究过全球57个经济体、190次房地产收缩周期，结论一样：成交量见底平均领先房价3到6个月，从来没有一次是价先跑起来的。 微观上的前哨，其实已经在动。 据克而瑞监测，重点城市新房平均折扣从91折收窄到92.3折。保利发展17个城市的32个项目，11月起取消国庆额外折扣；几个去化跑在前的盘，尾盘悄悄把均价上调了1到2个点。 二手房这边，贝壳研究院口径，50城平均议价空间从12.3%收窄到10.6%，主动上调挂牌价的业主占比从5.2%翻到12.1%。深圳9月议价率降到8.81%，年内次低。 土拍也在打价格锚。武汉光谷1宗宅地打了66轮、溢价33%成交；杭州滨江1宗地块溢价79%。地价是房价的成本底，半年到1年之后，这些地块入市，整个片区的价格预期都会被抬起来。 有人问：怎么感觉我家门口的房子还没涨？ 因为现在是10月底，本就是淡季。 北方天冷、银行额度紧、开发商靠特价房冲量，不会这时候涨。翻历史，2014年10月成交就转正了，年底横盘俩月，一堆人说"果然假回暖"，结果2015年3月小阳春一到，核心城市房价直接启动。 库存数据也站在多头这边。中指院口径，截至7月上海新建商品住宅去化周