房子还能不能保值？钱存在银行里，究竟是稳妥，还是在悄悄缩水？当越来越多的家庭开始为手里的资产发愁，一个更大的问题浮出水面：中国家庭的财富，下一站会搬到哪里？ 每一个十年，往往都伴随着一轮财富格局的重新洗牌。眼下，中国家庭财富正在经历一场结构性的大迁徙，许多人身处其中，却还没有真正反应过来。要看清未来往哪里走，不妨先回头梳理过去二十年，家庭的核心资产是怎样一步步完成切换的。 从2000年到2010年，现金是每个家庭最重要的资产。根据央行的数据，我国储蓄率从2000年的35.6%升至2008年的51.8%，提高了16.2个百分点。 居民储蓄率则从2000年的28.2%升至2008年的37.3%，提高了9.1个百分点。存钱是那个年代最普遍的理财方式。 这组数字背后，是一代人朴素的财富观念。住房制度改革之后，楼市已经开始逐步扩张，可老百姓仍然习惯把存款当作家庭的避风港。 工资攒下来、奖金存起来，储蓄率节节攀升。在多数人心里，存折上的数字才是最可靠、最踏实的硬通货。 到了2010年至2020年，居民家庭财富迅速转向楼市，这一点同样可以从央行的数据中找到印证。央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布过《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。 这项调查于2019年10月在全国30个省份展开，覆盖3万多户城镇家庭，是国内很有分量的居民资产配置统计。 调查结果相当直观：城镇居民家庭户均总资产为317.9万元，其中约70%是房产，住房拥有率高达96%，金融资产占比只有20.4%。换句话说，一个普通城镇家庭的大部分身家都压在房子上，真正能灵活调动的金融资产只占很小一部分。 负债端的情况也很能说明问题。城镇居民家庭的负债参与率为56.5%，负债主要来自房贷，房贷在家庭负债中的占比高达75.9%。 由此可见，2000年到2010年间积累起来的大量现金储蓄，在随后的十年里，大部分已经变成了一套套房产，以及与之相伴的长期房贷。 那么，从2021年开始的下一个十年，硬通货会是房子，还是现金？回答这个问题，可以从货币和人口两个角度入手。 前者决定现金还值不值钱，后者决定房子还有没有人接盘。两条线索放在一起看，答案会清晰得多。先看货币。在全球降息周期之下，货币的购买力注定要打折扣。 梳理全球货币宽松的时间线：2014年，欧洲央行首次引入负利率政策，把存款利率降到-0.1%；2016年1月，日本对新增超额存款准备金实行负利率，商业银行存放在央行的部分存款利率变为负值；此后，丹麦、瑞士等国的银行也相继把存款利率降到零以下。 到了2020年，全世界仿佛在比赛谁降息的步伐更快。据不完全统计，当年上半年全球各国央行累计降息超过200次，已经超过2019年全年的降息次数。 在这样的大环境下，我国很难独善其身，利率中枢下移几乎是摆在眼前的趋势，靠存款吃利息的日子正在变得越来越难。 参考我国历史上的利率走势，答案其实不言自明。上世纪90年代，贷款基准利率接近10%；到2007年，基准利率仍高达7%；而到了2020年，5年期LPR降至4.6%，1年期更是跌破4%，未来还有继续下行的可能。 可以判断，在下一个十年里，现金很难再成为老百姓眼中的硬通货。 更值得警惕的是，钱一味趴在银行里，并不等于安全。一些经济体曾出现过这样的局面：银行里堆满了钱，企业却不愿贷款，消费迟迟不复苏，金融系统的血液流动不起来，整个经济差不多停滞了30年。 对普通家庭来说，低利率加上低活力，存款的真实价值只会被一点点侵蚀。 再看人口。人口永远是决定一座城市房价天花板的核心要素，而当下的人口形势正在持续分化，楼市格局也随之大洗牌。 目前，长三角城市群集聚的人口已达1.5亿，占全国人口的11%。根据预测，到2030年，长三角地区将有4座城市的人口超过1000万。 珠三角的情况同样如此。2017年，珠三角经济区常住人口已经超过6000万，GDP总值超过7万亿元，人均GDP达到12万元以上。 人口规模、经济体量与收入水平相互叠加，让这片区域对外来人口始终保持着强大的吸引力，也为当地住房需求提供了坚实的支撑。 2019年，浙江和广东的人口净流入规模分别达到84万和82万，在全国各省份中遥遥领先。据测算，全国70%以上的人口净流入都流向了这两个省份，而在此前两年，这一比例只有60%左右。 短短几年间比例明显上升，足见长三角和珠三角对流动人口的吸引力有多强。 有人流入，就意味着有人出走。江西除南昌之外，陕西除西安之外，其余城市人口全部呈净流出状态。 河南、湖北、甘肃等省份，基本也只有一到两个城市人口净流入，其他城市都在流失人口。人往高处走，资源和需求随之向少数中心城市集中，这一趋势短期内难以逆转。 在这样的趋势下，楼市过去普涨的格局必然改变。未来只有人口持续涌入的地区，才会有充沛的购房需求；人口持续流出的城